15억 초과 아파트 주택 담보 대출 허용과 LTV, DSR 용어 정리

안녕하세요?

 

15억 이상 아파트에 대한 대출 규제가 완화된다고 합니다. 오늘은 주택담보대출 규제 완화와 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택담보대출 15억 이상 아파트 규제 푸는 이유?

 

15억 이상 주택담보대출 금지 규제가 내년 초부터 해제될 예정입니다. 최근 금리인상과 부동산 거래절벽으로 인한 거래 활성화를 위한 조치라고 생각됩니다.

 

하락기에 본인 집을 팔고 가격이 떨어진 상급지로의 이동을 원하는 분들이 계셨을 텐데요, 이번 15억 이상 대출 금지 규제가 해제되면서 이런 분들의 거래는 활성화되지 않을까 생각됩니다. 

 

추가로 어느 정도 현금을 보유하고 있고 주택 매매 의사도 있으나 15억 이상 아파트 대출 금지로 인해 매매를 고민하셨던 분들도 대출을 받아서 15억 이상 아파트를 매수하는 경우도 생기지 않을까 싶습니다.

작년 20억 넘는 아파트들이 현재 15억 근처까지 많이 가격이 내려와 있기 때문에 이런 아파트의 매수나 이동을 고려하셨던 분들이라면 반가운 소식일 것 같습니다.

 

궁극적으로는 대출 규제를 완화함으로써 미분양을 줄이고 건설사의 부도와 돈맥경화를 막겠다는 의도로 보여집니다.

아래는 이번 달 27일 비상경제회의에서 나온 부동산 규제 완화 방안입니다.

 

• 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용
• 아파트 중도금 제한 기준 완화 : 분양가 9억 원 이하 → 12억 이하
• 무주택자 또는 1 주택자(처분조건부)의 경우 투기지역에도 LTV 50%로 단일화 (이전에는 20~50% 차등 적용)

 

추가로 11월 중에는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역도 추가로 해제될 예정이라고 하네요.

 

투기과열지구? 조정대상지역?

 

투기과열지구란 투기 수요를 차단하고 주택 가격 안정을 위해 지정하는 지구입니다. 5년 동안 전매제한 기간이 있으며, 1순위 청약 제한 중에 하나라도 해당이 된다면 청약을 받을 수 없습니다. 

 

추가로 조정대상지역은 투기과열지구로 지정된 지역은 아니나 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배가 넘고 청약 경쟁률이 5대 1을 넘는 지역입니다. 현재 주택 가격이 많이 하락한 세종, 인천 등이 조정대상지역에 해당됩니다.

 

투기과열지구의 아파트를 매매할 경우 주택 처분 등의 제약이 있으므로 신중한 거래를 원하는 매수자들에 의해 매수세가 낮아질 수 있는데요, 규제완화를 통해 부동산 시장의 거래를 활성화하겠다는 의도로 생각됩니다.

LTV? DSR?

 

LTV란 담보 인정 비율(Loan To Value rate)로, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 즉 최대 대출 가능 한도를 의미합니다. LTV가 50%이고, 주택 가격이 8억인 경우 4억까지만 대출이 가능한 것이죠.

 

DSR은 총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)로, 대출을 받으려는 개인의 모든 대출의 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비율로 이해하시면 쉬울 듯합니다. 주택담보대출뿐만 아니라 카드론, 신용대출 등이 포함되며 현재 1 금융권 기준 40%로 제한되고 있습니다. 

 

계산하기 쉽게 연소득을 1억 원으로 가정하면, 1억의 DSR 40%인 4,000만 원까지가 연간 상환할 수 있는 대출 상환액이라고 보는 것입니다. 그러므로 대략 한 달 300만 원 정도를 원리금으로 갚을 수 있을 한도까지만 대출이 가능해집니다. 내가 받는 대출의 금리에 따라 대출 가능 금액이 달라지겠죠? 

LTV가 50%까지 완화된다고 해도 이 DSR이 40%로 고정되어 있기 때문에 매수심리에 큰 영향은 없을 것이라고 보는 입장도 많습니다. 

 

모쪼록 주택 시장 가격은 안정화되고 불필요한 규제들은 완화되었으면 하는 바람입니다.