등기부등본이 법적효력이 없다고? 부동산 거래 시 사고를 막기 위한 방법

 

 

 

 

안녕하세요?

 

오늘은 등기부등본의 법적 효력이 없다는 사실과 사고를 방지하기 위한 방법은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본이란?

 

부동산등기부란, 부동산의(토지나 건물 등) 표시나 권리관계의 득실 변경 관한 사항을 적는 공적 장부라고 합니다.

 

• 부동산의 표시: 부동산의 소재, 지번, 구조, 지목, 면적 등에 관한 현황
• 부동산에 관한 권리관계: 지상권, 소유권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리 질권, 채권 담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등

등기부는 누구든 수수료를 내면 열람이 가능하며, 부동산 거래를 할 때 기본적으로 확인해야 하는 서류 중 하나입니다.

 

부동산 계약을 맺을 때는 소유자의 인적사항과 등기부 상의 소유자의 인적사항이 일치하는지 확인해야 하고, 그 외 권리관계에 대해서도 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

 

 

 

등기부등본 믿고 산 집, 등기부가 위조되었다고?

 

몇 년전 장 모씨는 주택담보대출 1억 3,000만 원과 자비를 들여 화곡동에 빌라 한 채를 매입했다고 합니다. 2020년 대출을 다 갚았을 무렵, 신한은행에서 소장이 날아왔다고 하는데요, 이전 집주인인 김 모씨가 2017년 해당 주택을 담보로 대출을 받아 가로챘고, 근저당 말소 기록도 허위라며 등본 원상 복구 비용을 청구했다는 내용이었습니다.

 

부동산 거래 당시 장 모씨는 근저당 기록도 없고 주택담보대출 기록도 없는 깨끗한 등기부등본을 확인하고 구매했는데, 등기소에서 뗀 등본의 그 내용이 허위였다는 것이죠.

 

알고 보니 전 집주인 김 모씨가 주택을 담보로 대출을 받고, 대출을 다 상환하지 않은 상태에서 서류를 위조해 등기를 세탁한 것이었는데요, 결국 은행은 다시 채권자가 되었고, 빌라에 대한 은행의 근저당권이 우선하므로 장 모씨는 빌라에 대한 권리를 잃어버리게 되었습니다.

등기부등본의 공신력이 없다?

 

왜 이런 일이 발생하게 된 걸까요? 장 모씨 부부는 재판에서 근저당권이 없는 등기부 등본을 보고 샀음을 호소하였지만, 법원이 등기부등본의 공신력을 인정하지 않기 때문에 소용이 없었습니다.

 

공신력이란, 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하는 공적인 신용의 힘이라고 합니다. 결국 등기부등본의 공신력이 인정되지 않는다는 것은, 등기부에 나와있는 외형적 사실, 즉 적혀있는 권리 관계가 실제와 다른 경우, 거래 당사자가 이 사실을 모르고 거래했더라도 등기부만을 믿고 거래한 사람은 보호받을 수 없다는 것입니다. 너무 충격적이죠? 놀랍게도 이런 부실등기를 이용한 사기사건이 1년에 약 20건 정도 발생한다고 하네요.

 

사람들은 부동산 거래를 할 때 등기부등본을 보고 권리관계를 확인하는데, 등기부에 적힌 권리관계가 허위일 수도 있다면 개인은 실제 권리관계를 어떻게 확인하고 부동산 사기를 막을 수 있을까요?

부동산 거래 시 사고를 막기 위한 방법?

 

우리나라의 경우, 6.25 전쟁의 혼란기를 겪으며 실제 권리관계와 토지 장부가 다른 경우가 많아 국회에서 등기부의 공신력을 인정하긴 어렵다는 결론을 갖게 되었다고 합니다. 

 

결국 등기부가 공신력을 가져야지만 이러한 부실등기 문제를 원천적으로 막을 수 있을 텐데요, 현재로서 이것은 기대하기 어려워 보입니다.

 

그렇다면 이러한 사고를 막기 위한 방법은 없을까요? 

 

먼저 등기부는 계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 꼭 한 번 확인하셔서 권리관계가 변동된 것이 있는지 확인해야 합니다.

두 번째로는 권원보험을 드는 방법인데요, 권원보험이란 부동산 권리에 하자가 발생해 매수인이나 담보권자가 권리취득, 행사에 지장을 받았을 때 보상을 받을 수 있는 보험입니다. 소유권과 담보권까지 책임지기 때문에 금융기관에 따라서 대출 시 이 증서를 요구하는 경우도 있다고 합니다.

 

 

오늘은 우리나라 등기부 등본의 공신력과 사고를 막을 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.