대지지분, 연면적, 용적률, 건폐율 용어 정리

안녕하세요?

 

오늘은 대지지분, 연면적, 용적률, 건폐율에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

대지지분

 

대지지분이란 공동주택의 전체 대지면적을 가구 수로 나누어 등기부에 표시한 면적을 말합니다. 한 가구가 가지고 있는 대지의 면적을 의미하기 때문에 숫자가 높을수록 좋고, 주거환경이 쾌적하다는 의미로도 볼 수 있습니다. 

 

그리고 재개발, 재건축을 진행할 시 대지지분이 많으면 많을수록 더 많은 신축을 지을 수 있으므로 경제적으로도 이득입니다.

 

보통 우리가 아파트나 빌라를 구입할 때, 건물 안에 들어가 살기 때문에 땅도 같이 매매한다는 개념이 잘 안 생기는데요, 아파트나 빌라를 구입할 경우 건물이 있는 땅도 매매를 한 것이기 때문에 대지지분 또한 중요합니다.

 

대지면적은 등기부에 ㎡와 같은 면적이 아니라 대지권 비율로 표기되어 있는데요, 내가 어느 정도 면적의 대지를 갖고 있는지 계산하는 방법은 아래와 같습니다.

대지지분 계산법

해당 지번의 전체 면적 × 대지권 비율 = 대지지분 (㎡)

 

 

 

연면적

 

연면적이란, 건축물의 각 층의 바닥 면적의 합계를 의미합니다.

 

예를 들어, 바닥 면적인 50㎡인 3층짜리 건물이 있다고 할 때, 이 건물의 연면적은 150㎡가 되는 것입니다.

그러나 용적률을 계산할 때는 제외하는 면적이 있으며, 용적률 계산 시 제외하는 연면적은 아래와 같습니다.

 

용적률 계산 시 제외하는 연면적

• 지하층
• 지상층의 주차용 면적
• 초고층/준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역 면적
• 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

용적률

 

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적 비율을 의미합니다. 예를 들어, 대지 면적이 100㎡, 바닥면적이 50㎡인 4층짜리 건물의 경우 용적률은 200%가 되는 것입니다.

 

용적률이 높다는 것은 건축물의 연면적 비율이 높다는 것을 의미합니다. 연면적이 높을수록 층을 더 높게 올려 건축할 수 있다는 것이죠. 그래서 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지보다 비쌉니다.

 

그러나 위에서 말했듯이 연면적에 제한을 받지 않는 공간(지하, 지상주차장 등)이 있으므로, 부동산 투자 시 용적률을 계산할 때 이 부분은 제외하여 실 용적률이 어떻게 되는지 잘 알아보아야 합니다.

 

 

건폐율

 

건폐율이란, 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 예를 들어 대지면적인 100㎡에 건축면적인 70㎡인 건축물이 있다면 건폐율은 70%가 됩니다.

 

건폐율은 용도/지역별로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 비율이 제한이 되어 있는데요, 도시 지역의 경우, 용도에 따른 비율은 아래와 같습니다.

도시지역

용도	건폐율
주거지역	70% 이하
상업지역	90% 이하
공업지역	70% 이하
녹지지역	20% 이하

 

이렇게 제한을 두는 이유는 건축물에 여유 공간을 남겨 채광, 통풍, 일조를 원활하게 하고 과밀화를 막기 위해서 입니다. 이러한 건폐율의 제한이 없다면 건물과 건물 사이 간격이 너무 좁아 채광도 안 되고, 인구밀도가 높아 사생활 보호도 안 되어 쾌적함이 떨어지는 주거환경이 만들어질 수 있기 때문입니다.